懒得读？收听下方朗读版。
地产周期是一个非常高能的观点，提出人是塞浦路斯裔英国经济学家Fred Harrison弗雷德·哈里森。哈里森研究过去200多年英国和美国房地产市场，发现房价涨跌有一个18年左右的周期。
哈里森是首批预言2008年地产经济危机的学者。早在97年，他就通过周期论预言了10年后会出现危机，当时没人理他。2005年形势大好的时候，哈里森又跑出来警告世人："房产牛市只能再坚持两三年，08年的时候会崩盘!"世人皆醉他独醒非常痛苦，哈里森曾经试过很多方法警告大家，比如在媒体上公布自己的观点，并直接上报当时的英国首相托尼·布莱尔。但那时忙着挣钱的人哪里听得进乌鸦叫，直到后来崩盘真的发生了，哈里森才获得了公众的认可。
概况一下他的理论:
哈里森相信，和其他商品一样，房价受到供需关系影响，供不应求的时候价格上行，供大于求的时候价格下行。
但是和很多商品不一样，土地资源的供应量是有限的，一个地区，能建房的土地就这么多，而且批地盖新房需要时间新乌龙院2，所以就造成了供给的滞后性。当需求往上走的时候，供给不会立刻跟上，就导致房价上涨速度很快，超过了收入上涨速度。
这时候，老百姓发现，辛勤劳动致富不如有个房子，于是开始贷款买房用于投资。逐渐，随着房价的进一步上涨，大家发现没人能买的起房子了，接盘侠一跟不上，价格就开始走低拖拉网。这时候，银行开始坐不住了，因为之前发了很多贷款，都是基于高估值给出的。于是银行开始收紧贷款发放，开发商借不到钱盖新房，进而影响联动行业、以及就业市场和股市。
当然，熊市也会有个尽头。慢慢的，价格跌回到一个大家买的起的位置，房价重新被需求拉动，新一轮房地产周期就此开始。
其实，房价周期不如说是地价周期，因为房价的不同主要源于土地价格不同，不管是在伦敦市中心还是在利物浦郊区，盖一个房子的成本都是差不多的。
仔细看一下，这18年的周期分为三个阶段：前7年需求拉动的缓慢增长，然后短期的下跌调整，接着是投机心理拉动的7年疯长，最后是4年的价格大幅下跌，周而复始。
第一个7年的慢涨来源于经济对地产的拉动：经济发展，老百姓住房需求增长，拉动房价增长。这个期间涨幅稳定，大概每年6-7%。
当这一轮上涨到7年左右的时候，越来越多的第一批购房人发现以前买的房子现在升值了不少，开始变卖产业从中套利，造成市场供给增加，价格小幅震荡。
当看到第一批购房者获得利润，大家开始以投资目的购买房地产，引发第二轮上涨。和第一轮不同，这一轮的上涨主要是投机心理拉动的，所以涨价速度也会比第一轮快恐怖休息站，基本上能达到10%以上的年涨幅，银行也紧跟趋势放出越来越多的贷款。涌向楼市的热钱越多，价格上涨越快，买的人也就越多。这时候，房价已经上涨10多年了，很多开始考虑买房的年轻人甚至没有房价下跌的切身记忆，大家开始飘飘然，觉得房价不会跌。
但是别忘了这一轮的房价主要是由投机心理，而非实际需求拉动。逐渐暗恋过结局呢，房价开始高到离谱弃绝下堂妇，工薪阶层吃土也买不起，法拉美穗接盘侠越来越少。当击鼓传花游戏中断，也就是这个第二轮涨到大概第7年的时候，价格开始往下走，进入漫长的四年下行期。下行期间受到最大打击的是那些在价格至高点贷款买房的超级接盘侠，还不起贷款的人开始宣告破产，资金链断裂的开发商开始跑路，楼市一片萧条。哈里森把第二轮疯长7年里的最后两年称为" 买家的诅咒期"（the winner's curse）。因为这时候成功抢到房子洋洋得意的人，其实是冤大头，很快房价会开始下跌调整，他们高价抢到的房子会全程经历之后的价格下跌。
当然，下跌不是无止境的，当市场挤掉泡沫，房产价格如实反映供需关系的时候，房价下行停止，进入下一个18年轮回。
以上就是房产价格周期的故事，虽然听起来像个段子，但过去200多年的英美房产市场历史表明，除了第一次和第二次世界大战期间房市出现长期低潮，18年左右的周期的确存在。
说说现在，大多数相信地产周期的英国分析师认为英国的房市目前处于自2010年最低点以来的回升期，未来7年将是一个涨幅较大的阶段，大规模的下跌将在2026年左右出现。
基于房价周期的英国房市预测：
第一个上涨的7年：经历了从07年开始的价格下跌，房市2010年到达谷底，去除泡沫后，从11年-17年英国房价一直经历着稳健的增长
调整期/入市佳期：2017-2018年会迎来一个短期的调整，调整之后会迎来7年迅速增长期荣海兰，此时将是投资者绝佳的入市窗口。
第二个上涨的7年：2018年到2025年快乐人儿，房价将经历高速上涨。
谨慎入市期：周期规律建议在2023年之后谨慎乘胜追击购买地产，因为新一轮的大幅下跌很可能发生在2025-2029年。
另外对于房产周期的理解，有几个说明:
-每个周期的尾声最低点都会高于周期起始价格，所以对于长期持有的投资者，只要保持投资的正现金流和足够长的持有时间，地产理论上是不会赔的。
- 例外：不是所有地段都遵循18年周期规律，比如伦敦核心地段的房产因为受到全世界富商的青睐用于资产保值，非常抗跌。
- 另外，房产周期只能是宏观上帮咱们看看市场大气候，买房一定要结合该地段的具体供需关系和人口结构等综合看。
最后，说说中国。很多外国分析师根据周期理论几年前就预测中国楼市要跌，我们这里却还涨涨涨，他们为什么被打脸了呢斗春归？
房产价格周期现象是在健全的市场生态中存在的。走完18年这个周期的条件是需要供需双方自然存在且房源和资金的流通比价畅通。看一下中国房产市场简史：
- 1998年中国城镇住房制度改革，正式取消分房制度，大部分家庭开始意识到房子要自己攒钱买，房屋作为商品的需求力量开始大规模释放
- 同年，我国出台《个人住房贷款管理办法》，全国范围内允许个人住房贷款用于购买所有自用普通住房，而贷款买房这个概念仍需要很久才被不爱欠债的国人接受
-2000年，链家、我爱我家这种大型房屋中介机构挂盘成立，二手房的顺畅流通才开始有渠道。
也就是说，咱们的房市生态圈2000年才建立起来，而这期间，中国经历了大规模城镇化、经济高速增长，货币连年大规模超发，再加上强有力的宏观调控机制，第一个周期自然没有成熟的美英市场循环的快了。
但是，通过过去200多年的市场周期规律，我们可以确定的是，靠着投机心理吹起来的价格泡沫终究有破裂的时候，西方的年限是7年，我们由于国情决定可能会长一些，但是终会有回归理性的一天。之前已经介绍过，很多国内一线城市的租售比明显低于国际平均值，多地房价也被投机心态而非实际需求推动，在这个时候，投资者如果不分析实际供需，也不看房租回报率，背着贷款跟风入市，绝对是有风险的韩国屎酒。
这期就说这么多，咱们下周继续聊。有问题或建议，欢迎发微信到 lili_zhao_beijing 告诉我。